שוק המשכנתאות השלים ב-2012 עוד שנה תוססת, עם ביצועים בהיקף של כ-47 מיליארד שקל. המירוץ אחר רכישת דירה, כאשר האלטרנטיבה היא לשלם דמי שכירות גבוהים, מחייב את הציבור להקצות בדרך כלל לפחות 30% מהכנסתו למימון החזרי המשכנתא. כמחצית מביצועי המשכנתאות בשנה האחרונה ניתנו לפי שיעור החזר של עד 30% מהיקף ההכנסה ועוד כרבע ברמה החזר של 30%-40% מההכנסה של הלקוחות.
בנק ישראל ביצע בשנתיים האחרונות מספר צעדים בניסיון לצנן את שוק הנדל"ן. במסגרת המהלך האחרון, מחודש נובמבר 2012, נכנסו לתוקפם הוראות הפיקוח על הבנקים, שהגבילו לראשונה את המימון שרשאים הבנקים לתת לרוכשי דירה. לרוכשי דירות להשקעה המימון מוגבל ל-50% ממחיר הדירה, רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל הלוואה בשיעור של עד 75% ומשפרי דיור יכולים לקבל הלוואה של עד 70% ממחיר הדירה.
יעקב רויטר, ממונה על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, אומר כי בתחילת 2012 היה נראה שצעדי בנק ישראל שנועדו לצנן את שוק הנדל"ן יגרמו לקיטון בהיקף המשכנתאות, אבל במהלך השנה הסתמן שזו תהיה שוב שנת שיא, ובסיומה הנתונים דומים להיקפים של 2010, כאשר השוק היה בשיאו.
להערכתו, היקף המשכנתאות שיינתנו בשנת 2013 צפוי לקטון ב-10%-5%. "בסופו של דבר, הצורך לקנות דירה גובר על כל שאר הגורמים. ראינו את זה, לדוגמה, במבצע עמוד ענן, כאשר מיד עם סיומו שוב זרמו בקשות למשכנתא, כאילו לא קרה כלום".
שוקי בורשטיין, שניהל עד סוף 2012 את לאומי למשכנתאות והחליט לפרוש לאחר השלמת מיזוגו של לאומי למשכנתאות לתוך לאומי, אומר כי "בנק ישראל נטל על עצמו תפקיד של מעין 'מבוגר אחראי', וזאת לאחר שנוכח שהיקפי המשכנתאות ומחירי הדיור לא ירדו, לא נראתה עלייה בהיקפי הבנייה ובהיקפי הדירות הלא מכורות, ובמקביל נרשמה ירידה במלאי הדירות.
מאחורי הצעדים האלה עומדת ההבחנה כי במשקים אחרים, כמו ספרד והולנד, משברים כלכליים התחילו בדרך כלל מענף הדיור למגורים. אני לא משווה אותנו לספרד או להולנד. לדוגמה, היקף החוב של משקי בית לדיור בהולנד הוא 80%-75% מהתוצר המקומי ובישראל כ-25%. אבל כדי שלא נגיע לשם, חייבים לנקוט בצעדים".
האם ההוראה האחרונה תעשה מה שלא עשו קודמותיה?
בורשטיין: "אני לא יכול להתנבא וסביר שגם בבנק ישראל לא יכולים לומר בביטחון שזה יקרה. אפשר להעריך שאם ההוראה הזו לא תשיג את מטרתה, בנק ישראל יצטרך, בהנחה שלא יטפלו בחסמים ובעיות במקומות אחרים, לפרסם הוראה נוספת. בחודשיים האחרונים של 2012 לא ראינו צינון של השוק, אבל נצטרך להמשיך לעקוב.
"למעשה, הכלים שבהם נוקט בנק ישראל נודעו להחליף את את הסתימות שקיימות בצינור הזה של תהליך הבנייה – החל משלב ההחלטה לבנות ועד למסירת המפתח לדירה המוגמרת. בנק ישראל משתמש בכלים שעומדים לרשותו, כלומר מנסה לתקן מצב בשוק הדיור שאחרים לא הצליחו לתקנו עד כה. קיימים הרבה מאוד חסמים שהביאו אותנו למצב הזה, וכדי לפתור את החסמים האלה לא בטוח שאפשר להשתמש באותם אמצעים שבהם השתמשו בעבר.
"עם זאת, צריך להסתכל על האפקט המצטבר של מהלכי בנק ישראל בשנתיים האחרונות. לפני שנתיים היינו במגמת אבטלה יורדת. כיום אנחנו במגמה קצת שונה – של עלייה באבטלה. בנק ישראל לקח על עצמו משימה לא לאפשר לריבית הנמוכה ולביקושים הקיימים בשוק הנדל"ן להביא את השוק הזה למצב מסוכן".
אחד היעדים של בנק ישראל בשנתיים האחרונות הוא רוכשי דירות להשקעה.
בורשטיין: "רכישה של דירות להשקעה היתה תמיד. זה אמנם גדל, אבל כאשר מנתחים את אחוז הדירות להשקעה מסך הרכישות, רואים שכבר לפני 15 שנה הוא היה כ-20%. השיעור גדל ל-30%-28% בשיא ועכשיו ירד לרמה של כ-25%. מעבר לעובדה כי רכישת דירה היא חלק מה-DNA הישראלי-יהודי, השאלה היא מהי דירה להשקעה. בעבר, משפרי דיור היו מוכרים את הדירה שבה התגוררו, בודקים כמה כסף יש להם ולכמה הם זקוקים כדי לקנות דירה חדשה, ואז מבצעים את הרכישה. בשנים האחרונות, מי שנקט בגישה הזו הפסיד את העסקה. אם הוא מכר את הדירה והמתין שנה, עליית המחירים גרמה לכך שהוא אינו מסוגל לבצע את העסקה.
"התוצאה היא היפוך בתהליך – משפרי דיור מעדיפים להתחיל מקנייה של דירה באמצעות מימון ורק אחר כך מבצעים את תהליך מכירת הדירה הנוכחית שלהם. בין לבין, בשיחות ימי שישי, אנשים שומעים הרבה סיפורים על שוק הנדל"ן – אחד קנה דירה, אחר משכיר דירה, ואז הם שואלים את עצמם, למה בכלל למכור את הדירה שקנו, אולי אפשר להשכיר אותה. כלומר, בדוגמה הזו לקוח התחיל את התהליך כמשפר דיור וסיים אותו כמשקיע בנדל"ן. לכן, כיום קשה יותר להגדיר מהו משקיע".
יעקב רויטר אומר, בהתייחסו להוראות שפרסם המפקח על הבנקים בנובמבר, כי את השפעתן אנו עשויים לראות החל מפברואר. "ההנחיות הקודמות לא הרתיעו את המשקיעים, הם פחות מתרגשים ממס הרכישה המוגדל. ההנחיה היותר משמעותית שהתקבלה בנובמבר, המגבילה משקיעים לקבל משכנתא בהיקף של עד 50% משווי הנכס, אינה משפיעה בינתיים באופן ניכר.
"לרוב המשקיעים יש עדיין כסף פנוי, ואני מעריך שהם יוכלו להתמודד עם המגבלה. המשקיעים לא ייעלמו ב-2013, אבל נראה את המבוססים יותר. לעומת זאת, השפעה יותר משמעותית קיימת דווקא בהוראה שמגבילה זוגות צעירים בקבלת יותר מ-75% מימון מרכישת דירה ראשונה, ומקשה עליהם לבצע את הרכישה", אומר רויטר.
האם אין סכנה שהציבור לוקח סיכון גבוה מדי?
שוקי בורשטיין אומר, כי כאשר מדברים על הציבור עושים הכללה. "השאלה היא איזה אלטרנטיבה יש לציבור. כאשר זוג לוקח על עצמו התחייבויות של 800-700 אלף שקל לרכישת דירה, האלטרנטיבה שלו לתשלום משכנתא היא לשלם שכר דירה של 4,000 עד 6,000 שקל ואף יותר. בסופו של דבר כל אחד זקוק לקורת גג. 80% מתושבי ישראל חיים בין חיפה לאשקלון, והרי בשום מקום על הרצף הגיאוגרפי הזה לא ניתן למצוא דירות זולות. שכר הדירה מתחיל ב-3,000 שקל ומגיע לסכומים כפולים ויותר. זו המציאות. אם הבנק לא ייתן לזוג כזה משכנתא, הוא ישכור דירה בעלויות האלה.
"מהיכרותי אני יכול להעיד שהבנקים עושים עבודת חיתום הגיונית וסבירה. נכון שאם נראה עלייה משמעותית בשיעור האבטלה, אנחנו צפויים לראות גם עלייה בהיקף הוראות הקבע של משכנתאות שלא משולמות. כבר היינו לפני כעשר שנים במצב כזה, בעקבות המשבר במשק, וגם המערכת הבנקאית סבלה אז מהפרשות גבוהות יותר. אבל צריך לזכור שבחמש השנים האחרונות יש ירידה של 50% בהיקף ההחזרות של הוראות קבע של משכנתאות, וזה שיעור דרמטי. כתוצאה מכך נרשמה ירידה חדה בהיקף הפיגורים ובהיקף החובות הבעייתיים שמציגים הבנקים למשכנתאות. אני מעריך שאנחנו נמצאים ברמת שפל, כלומר לא תהיה עוד ירידה. השאלה היא האם הרמה הזו תישאר, או שכתוצאה מעלייה בשיעורי האבטלה, נראה עלייה גם בפיגורי המשכנתאות.
"להערכתי, אם האבטלה תעלה לרמה של 9.5%-9%, שזו עלייה דרמטית, נהיה עדים, כפי שאמרתי, לעלייה בהיקף ההחזרים של הוראות הקבע, אבל זה לא יביא למשבר קולוסאלי בשוק ההלוואות לדיור ובשוק הדיור עצמו. עם זאת, חייבים להיות ערים לסיכונים הקיימים בתהליך כזה של גידול בשיעור האבטלה ולדעת לנהל אותם, כולל התמודדות עם לווים שמצבם פחות טוב".
האם ייתכן שהתחרות בין הבנקים גורמת להם לקחת סיכונים גדולים מדיי?
בורשטיין: "נראה שקצת התבלבלנו. הרי לפני חמש או עשר שנים אמרו לבנקים שהם לא תחרותיים, ופתאום עכשיו אומרים לנו שאנחנו יותר מדי תחרותיים. התחרות הקשה מוזילה את המחירים לצרכן. האם זה גורם לזילות בחיתום? אני יכול לדבר בשם לאומי, ולומר שמנגנוני הבקרה ותהליכי עבודה שמנהל הבנק מובילים לכך שהבנק אינו מאשר אשראי שאינו אמור לקבל אישור. אנחנו נלחמים על הלקוחות הטובים ויודעים לתמחר את העסקאות וגם יודעים לומר 'לא' לעסקאות שלא נראות לנו. התחרות לא מחליפה תהליכי עבודה, בקרה וניהול סיכונים איכותי".
יכולים לומר שהמבחן האמיתי עוד לא התרחש.
בורשטיין: "ייתכן, אבל לדעתי הבנקים יודעים לנהל סיכונים ולחזות ותרחישי קיצון, ויידעו להתמודד איתם. בסך הכל הלקוח הקמעונאי הוא מאוד אחראי. אם הוא נקלע למצוקה, הוא יעשה הכל כדי לשמור על הנכס, ואם הוא מבין שהמצב לא מאפשר לו להמשיך להחזיק בדירה, הוא מעדיף ברוב המקרים למכור אותה ולעבור לדירה זולה יותר, כדי להקטין את החוב. בשנים האחרונות היה קל יותר לבצע מהלכים כאלה, כי מחירי הדירות היו בעלייה".
יעקב רויטר אומר, כי הלקוחות בישראל עושים כל מאמץ, העיקר לעמוד בתשלומי המשכנתא: "כאשר אנחנו מזהים קושי לעמוד בהחזרי המשכנתא, בודקים במה מדובר. אם הבעיה היא נקודתית שניתן לפתור באמצעות דחייה מסוימת בהחזרים או פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, אנחנו עושים זאת. אבל אם מדובר בכשל עמוק יותר, אנחנו בהחלט ממליצים ללקוחות למכור את הדירה".
אשר לתחזית מחירי הדירות בשנת 2013, אומר בורשטיין, כי "אם לפני חמש שנים היה ברור שהכיוון הוא אחד, היום זה הזמן לפלח את העוגה לסגמנטים. לדוגמה, המגזר החרדי סובל ממחסור גדול בדירות, הביקוש עולה על ההיצע, ולכן אין לי ספק שהמחירים במקומות שהמגזר הזה בונה לא יירדו ואולי אפילו יעלו. כל פרויקט, דוגמת חריש, נחטף תוך זמן קצר. גם התרבות במגזר הזה מזינה תהליך של רכישת דירות.
"לעומת זאת, קיימים אזורים שבהם התבצעה בשנים האחרונות בנייה בהיקף רחב, כמו פתח תקוה, אז לא מן הנמנע שלאחר עלייה דרמטית במחירים ולאור היקף הבנייה הגדול – המחירים במקומות כאלה יירדו בשנה הקרובה במספר אחוזים. זו תופעה בריאה שלא מבשרת על משהו חריג.
"האם המחיר של דירות ממוצעות בירושלים או בתל אביב יירד? זה סימן שאלה גדול. קשה להעריך איך ישפיעו תהליכים שונים, כמו אפשרות שבנק ישראל ינקוט בצעדים נוספים וירידה בביקוש. אני מעריך שכל ניתוח של השוק יהיה נקודתי, ולא רק בין הערים השונות אלא גם בין שכונות שונות בתוך אותה עיר".
לדברי שוקי בורשטיין, גורם נוסף שפחות מדברים עליו הוא התפתחות ההתחייבויות הפנסיוניות. "כידוע, תוחלת החיים עולה, ואנשים שואלים את עצמם איך הם מבטיחים את עתידם בשנות הפנסיה. יש כאן 'פוטנציאל' לבעירה בשוק הדיור, כי אנשים יראו בהשקעה בדירה סוג של הבטחה לתקופת הפנסיה. רוכשים כאלה הם משקיעי תשואה ולא אקוויטי. מעניין אותם לקבל הכנסה חודשית שוטפת בתשואה של 4%-3% מערך הרכישה, וניהול השכרת הדירה גם מוסיף להם תעסוקה בזמן הפנוי. אם מוסיפים לשיקול הזה את הריבית הנמוכה, אז מדובר בכר גדול של ביקושים שעדיין לא הגיע לשוק הדיור".