רבים מרוכשי הדירות או הבתים בישראל צריכים להיעזר בהלוואה כדי לרכוש את הנכס – הלוואה המובטחת באמצעות שיעבודו ומוכרת בציבור כהלוואת משכנתא. לעתים נעזר בעל נכס בהלוואת משכנתא גם כאשר ברצונו לשפץ נכס שברשותו. כך או כך, מדובר לרוב בעסקה משמעותית למדי בהיקפה, שעל-פי רוב תלווה את הלווה לאורך שנים רבות.
מהי הלוואת משכנתא
הלוואת משכנתא היא, ככלל, הלוואה לטווח ארוך, שנותן בנק ללווה המבקש לרכוש נכס או לשפץ נכס שברשותו. את הלוואת המשכנתא נדרש הלווה להחזיר בתשלומים חודשיים, בתוספת ריבית ו/או הצמדה, על-פי התנאים שסוכמו בינו לבין הבנק. כבטוחה להחזר ההלוואה משעבד הבנק לטובתו את הנכס הנרכש, ושיעבוד זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). במקרים שבהם הנכס המשועבד עדיין אינו רשום בטאבו, יירשם השיעבוד במינהל מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת וכד. הבנק עשוי לממש את הנכס במקרה שבו הלווה לא יעמוד בתשלומים שלהם התחייב במעמד החתימה על ההסכם.
שיקולים לפני החתימה
חשוב להבין כי פריסת התשלומים לטווח ארוך יותר משמעה, ככלל, הוצאה גבוהה יותר על ריביות. מנגד, חשוב להתאים את התשלום החודשי ליכולת הכלכלית של הלווה. כלומר, למרות הרצון לסיים את תשלומי המשכנתא בזמן קצר ככל שניתן, חשוב להתחייב לשלם רק סכום שניתן לעמוד בו מדי חודש. בנוסף, יש לבחון את היכולת להחזר מוקדם של ההלוואה. במסלולים מסוימים נדרש הלווה לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרה שבו הוא מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני המועד המקורי.
יש לשקול את ההכנסות הקבועות, לוודא אם צפויות הוצאות קבועות כבדות, או לחילופין אם צפוי להיכנס סכום כסף משמעותי, למשל מקרן השתלמות. לסיכום, לא כדאי להסתמך על ספקולציות שאין בהן ממש, אלא לבחור בגובה החזר חודשי התואם את הכושר הפיננסי.
סוגי הלוואות המשכנתא
משכנתאות ניתנות במספר מסלולים, שכל אחד מהם מעניק תנאים שונים ללווים.
הלוואת משכנתא לזכאים: משרד הבינוי והשיכון מאפשר לקחת הלוואת משכנתא ממדינת ישראל. ההלוואה ניתנת בתנאים מועדפים למי שעומד בקריטריונים מסוימים, וניתן לפרוס את החזרתה על פני תקופה של עד 28 שנים. כל תושב במדינת ישראל שמעולם לא לקח הלוואת משכנתא ומעולם לא היה רשום על שמו נכס מקרקעין, יכול לבדוק אם הוא עומד בקריטריונים לזכאות של משרד השיכון על-פי גיל, מצב משפחתי, שירות בצבא, אזור מגורים, מצב בריאות, מצב סוציו-אקונומי ועוד. את הזכאות ואת שיעורה ניתן לבדוק באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.
את הלוואת המשכנתא מקבלים הזכאים מהבנקים, לפי הנחיות המדינה, אולם לעתים זו אינה מספקת. לכן נוהגים זכאים רבים לקחת מהבנק הלוואת משכנתא משלימה. את זו נותן הבנק במלואה, והוא גם זה שקובע את התנאים לקבלתה ואת תנאי ההצמדה והריבית.
מסלולי הלוואות משכנתא
מסלולי הלוואות המשכנתא שונים בין בנק אחד למשנהו וניתנים לשילוב. הפרמטרים העיקריים של ההלוואות הם סוג הריבית, סוג ההצמדה – אם יש כזו – ואופן החזר ההלוואה.
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד: במסלול זה הריבית נותרת קבועה לאורך כל שנות ההלוואה, אך לקרן ולריבית ההלוואה מתווספים הפרשי הצמדה המחושבים בהתאם לעליות במדד המחירים לצרכן.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד: שיעור הריבית במסלול זה נתון לשינויים וזאת במועדים קבועים מראש, כפי שסיכמו ביניהם הלווה והבנק. עדכון שיעור הריבית נקבע בידי הבנקים בהתאם לקריטריונים שונים. בטרם חתימה על הלוואת משכנתא, יש לוודא מהי שיטת העדכון הנהוגה בבנק שאיתו עומדים להתקשר בהסכם.
משכנתא לא צמודה על בסיס הפריים: משכנתא זו אינה צמודה, ולהחזרים שלה מתווספת ריבית המבוססת על ריבית הפריים שמפרסם בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים.
משכנתא צמודת דולר/יורו: מי שמשתכר בדולרים, ביורו או בשקלים על-פי שערי המטבעות האלה, לדוגמה מהשכרת דירה, יכול לשקול לקחת הלוואת משכנתא צמודה לריבית הליבור של הדולר או של היורו בהתאמה. מדובר בהלוואת משכנתא שבה הריבית משתנה על-פי ריבית שאותה קובע איגוד הבנקים הבריטיים והיא מתייחסת לריבית על פיקדונות במטבעות אלה לטווח הקצר והארוך. כך מוצמדת הלוואת המשכנתא למדד המשקף טוב יותר את השינויים בריביות בשוק האמריקאי/האירופי. שער הריבית על משכנתאות מסוג זה נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה ביחס לריבית הליבור של המטבע הרלוונטי. במצב זה מובטח כי הכנסתו של נוטל הלוואת המשכנתא תכסה את עלותה, ולא תושפע משינויי שער בשוק הישראלי. שיקול נוסף עשוי להיות טמון במצב שבו הריבית של המטבע לפיו לוקחים את המשכנתא נמוכה יותר מהריבית על השקל.
משכנתא צמודת ריבית מק"מ: מדובר בהלוואת משכנתא המוצמדת לריבית על איגרות חוב ממשלתיות שמנפיקה המדינה למשך שנה ונקראות מלווה קצר מועד (מק"מ). המק"מ אינו נושא ריבית ואינו צמוד למדד המחירים לצרכן, וכך תשואה של מק"מ משקפת למעשה את רמת הריבית במשק בטווח זמן זהה לטווח לפדיון של המק"מ, שהוא כאמור שנה. נהוג לשקול מסלול משכנתא מסוג זה על-מנת להימנע מהשפעת שער הריבית במשק ומדד המחירים לצרכן על החזר המשכנתא.
מסלולים נוספים: בבנקים שונים מוצעים מסלולים נוספים, ולכן חשוב לבדוק אותם ולהתאים את המסלול לקריטריונים האישיים של מבקש ההלוואה.
החזר הלוואה
הבנקים השונים מציעים מספר לוחות סילוקין, המהווים שיטות החזר שונות של הלוואת המשכנתא. לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את סכום הקרן (ההלוואה), את שיעור הריבית, את שיעור ההחזר החודשי, את מועדי ההחזר ואת יתרת התשלום עבור הלוואת המשכנתא. כל בנק מאפשר את החזר ההלוואה על פי אחד מלוחות הסילוקין השונים הקיימים, או שניתנת אפשרות לבחור בין כמה מהלוחות בכפוף למסלול שנבחר:
לוח סילוקין שפיצר: משקף שיטת חישוב שלפיה ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל שנות ההלוואה. בתחילת ההחזר מרכיב הריבית משמעותי יותר מההחזר לקרן – שיעור שהולך ופוחת עם השנים לטובת החזר הקרן.
לוח סילוקין קרן שווה: בשיטה זו התשלומים על חשבון הקרן הם קבועים, ואילו ההחזר בגין הריבית פוחת לאורך השנים, וזאת בשל סכום ההלוואה שיורד כאמור (לא בשל שינויים בגובה הריבית).
לוח סילוקין בוליט (גרייס): בשיטה זו הלווה לא משלם סכומים על חשבון החזר קרן ההלוואה, אלא רק על חשבון הריבית, ולאחר תקופה נתונה מתבצע החזר של מלוא סכום קרן ההלוואה. בדרך כלל משתמשים בלוח זה כאשר הלווה לוקח הלוואת גישור. הלוואת משכנתא זו ניתנת לתקופה קצובה, למשל כאשר מעוניינים לרכוש בית חדש והבית הנוכחי טרם נמכר.
ביטוחים
כבטוחה להחזר ההלוואה דורש הבנק מהלווה ביטוחי חיים ונכס. ביטוח החיים מיועד להבטיח את השבת ההלוואה במקרה שהלווה נפטר, ואז חברת הביטוח היא זו שתחזיר את יתרת ההלוואה. ביטוח הנכס מיועד להבטיח כי במקרה שנגרם נזק מהותי לנכס תפצה חברת הביטוח את הבנק על הפגיעה בשווי הנכס שמשמש כבטוחה להלוואה.
מיחזור הלוואת המשכנתא
אירועים בלתי צפויים, למשל פיטורים, עלולים לפגוע בהכנסה המשפחתית ואז מתעורר קושי לעמוד בתשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא. ישנם גם מצבים שבהם ההכנסה הקבועה גדלה, ולכן הלווה מעוניין להגדיל את ההחזר החודשי שלו. בנוסף, בתקופות שבהן הריבית עומדת על שיעור מזערי, יכולים לווים שנמצאים במסלול של ריבית קבועה וחתמו על ההסכם שלהם בטרם צנח שיעור הריבית לשפר את תנאי ההחזר שלהם.
במקרים כאלה ניתן למחזר את הלוואת המשכנתא, ומשמעות הדבר היא בעצם פירעון ההלוואה הקיימת ולקיחת הלוואת משכנתא חדשה בתנאים חדשים: פריסת תשלומים שונה תקטין את סכום ההחזר החודשי או שינוי מסלול בהתאם למציאות כלכלית חדשה.
מיחזור הלוואת משכנתא יכול להתבצע בבנק שבו היא נלקחה או באמצעות בנק אחר. כדאי לבדוק מהם המסלולים והמחירים שמציעים מספר גורמים בטרם מקבלים החלטה בנושא.
חשוב להדגיש כי מיחזור הלוואת המשכנתא עשוי להיות כרוך בעלויות שונות, לדוגמה עמלת פירעון מוקדם. לכן, חשוב לבחון את מכלול ההוצאות הכספיות ולוודא שמשתלם לבצע את עסקת המיחזור.
נושא נוסף שיש להביאו בחשבון הוא ביטוח החיים הצמוד למשכנתא. אם חלה הרעה במצב הבריאותי של הלווה, אזי פרמיות ביטוח החיים עשויות לעלות באופן משמעותי, ויש לבדוק אם יש כדאיות כלכלית במהלך של מיחזור המשכנתא.
חישוב הלוואת משכנתא באינטרנט
באתרי אינטרנט שונים ניתן למצוא מחשבוני הלוואת משכנתא, שמאפשרים לחשב נתונים שונים ובהם גובה ההחזר החודשי, המחיר הסופי של הנכס ועוד. במחשבונים אלה מזין המשתמש את הפרמטרים האישיים שלו ומשווה בין הצעות שונות שקיבל.
דוגמה להלוואת משכנתא
שווי הנכס: 750,000 שקל
הון עצמי: 350,000 שקל
ההלוואה המבוקשת: 400,000 שקל
בפריסה להחזר חודשי במשך 10 שנים ובריבית בשיעור 3.95% במסלול צמוד מדד ובריבית משתנה, סכום ההחזר החודשי יעמוד על 4,040 שקל.
באמצעות מחשבון זה תוכלו גם אתם לבדוק את המשכנתא שלכם.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.