הפיקוח על הבנקים הודיע באחרונה למערכת הבנקאית כי בכוונתו לשנות את אופן המדידה של מגבלת החבות הענפית בנדל"ן – שינוי שאמור לאפשר לבנקים להתמודד עם המגבלות שמפריעות כיום לחלק מהם להגדיל את היצע האשראי לענף.
המגבלה נולדה כתוצאה מהוראה של הפיקוח, לפיה משקלו של האשראי שבנק מעניק לענף משק בודד לא יעלה על 20% (ובנסיבות מסוימות 22%) מסך סיכון האשראי של הבנק – מגבלה שנועדה למנוע מצב שבו משבר שיחול בענף משק מסוים יסכן את הבנקים ואף עלול לפגוע ביציבות המשק.
על רקע זה ולנוכח דרישות הלימות ההון שבהן הבנקים נדרשים לעמוד, ביצעו הבנקים מספר עסקאות לרכישת פוליסות ביטוח למטרות הגנה מפני סיכון אשראי הנובע מערבויות בנקאיות שניתנו על פי חוק המכר (ערבויות מכר).
לפי השינוי עליו הודיע הפיקוח, נשקל לשנות את הסיווג של סכומי ערבויות המכר שבגינם נרכש הביטוח, כך ש-70% מהסכומים יסווגו בהתאם לענף הפעילות העיקרי של ספק ההגנה, כלומר ענף שירותים פיננסיים, ולא בענף הנדל"ן.
על פי אומדני הפיקוח, השינוי הרגולטורי המוצע יפחית את משקל האשראי לענף הנדל"ן בכ-1.5 נקודות אחוז (עם שונות מסוימת בין הבנקים), ויאפשר לבנקים להגדיל את האשראי ולממן פרויקטים בתחומי פיתוח תשתיות ובניית פרויקטים למגורים בכ-10 מיליארדי שקלים נוספים.
המחסור באשראי הוא רק אחת הבעיות שמעיקות בימים אלה על ענף הבנייה, אך ללא ספק מדובר באחת הבעיות המרכזיות, לאור העובדה שמדובר בענף עתיר הון. זה בוודאי נכון לאור הלחץ של הממשלה להגדיל את התחלות הבנייה מרמה של 45 אלף בשנה ל-60-70 אלף, במטרה לצמצם את הפער בין הביקוש להיצע.
במערכת הבנקאית התקבל המהלך המתוכנן של הפיקוח על הבנקים בחיוב. מיכל כספי שפירא, מנהלת אגף נדל"ן ותשתיות בבנק דיסקונט, אומרת: "ההנחיה החדשה יצאה בהמשך לפעילות שלנו מול הפיקוח ומול משרד האוצר. במסגרת מצוקת ההון, הבנק פעל ליצור 'ממתיק הון' על ידי פיתוח מכשיר חדשני של ביטוח תיק ערבויות חוק המכר על ידי מבטחי משנה בינלאומיים. למעשה, מדובר באותם מבטחי משנה שכבר פועלים בשוק הזה במשך שנים מול חברות הביטוח שמנפיקות את פוליסות חוק המכר. אחרי דיסקונט פורסם כי שני הבנקים הגדולים פעלו באופן דומה. בנק ישראל נתן אישור למהלך, אך השאיר את הערבויות המבוטחות במסגרת מגבלת הנדל"ן לצורך מדידת הסיכון הענפי.
"התוצאה שהתקבלה הייתה לא הגיונית. אנחנו שמחים שהפיקוח על הבנקים היה מוכן לשקול מחדש את הנושא, ואגלה שהמהלך בוצע בתיאום עם פנייה למטה הדיור הממשלתי במשרד האוצר, שהבין את עמדת הבנקים ותמך בה. כמובן, שאנו חושבים שזהו צעד חשוב שיאפשר לפתוח את השערים ולסייע במימון הענף".
איך את רואה את מצוקת האשראי בענף הנדל"ן?
כספי שפירא: "קיימת מצוקת אשראי בתחום הנדל"ן, הן לאור הגידול בצרכי המימון של הענף, כולל פרויקטים במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', והן לאור הצורך של הבנקים הגדולים לעמוד ביעדי ההון שקבע הפיקוח על הבנקים. זו מצוקה אמיתית, שמורגשת הן במימון פרויקטים למגורים והן במימון פרויקטים בשיטת ה-BOT.
"לעומת זאת, מימון הנדל"ן המניב מתבצע בשנים האחרונות יותר על ידי גופים מוסדיים, כי התחום הזה, שמבוסס על פריסת אשראי לטווח ארוך, מתאים יותר לטעמי המימון שלהם. לכן, מצוקת האשראי פחות הורגשה בנדל"ן מניב ובמחזור אשראי לנכסים קיימים. לגבי מימון להקמה של פרויקטים בנדל"ן מניב, תיאבון האשראי של הבנקים בדרך כלל נמוך יותר, בגלל רמות הסיכון".
פנינה אלה, מנהלת סקטור הנדל"ן במזרחי טפחות, אומרת: "יש בשוק מימון הנדל"ן מגוון שחקנים. המערכת הבנקאית היא אמנם הגורם המרכזי שנותן אשראי לפעילות בנדל"ן, אבל בנוסף אליה פועלים חברות ביטוח וגופים מוסדיים, וגם קרנות פרייבט אקוויטי שנכנסו לתחום הזה בשנים האחרונות, כך שכולם ביחד נותנים מענה לצרכים של השוק בתחום האשראי.
"בחודשים האחרונים נראה שכתוצאה ממגבלות רגולטוריות, חלק מהבנקים אכן נמנעים מהרחבת פעילות בתחום הנדל"ן. לעומת זאת, אצלנו במזרחי טפחות ראינו בחודשים האחרונים הזדמנות להגדיל פעילות וקלטנו לא מעט עסקאות חדשות".
איך נראה שוק המימון בראייה ענפית, בתחומי הנדל"ן השונים?
אלה: "הרגולציה שמגבילה את שיעורי המימון על ידי המערכת הבנקאית מבחינת המגבלה הענפית, חלה על כל תחומי הפעילות, כולל מגורים, מסחר, נכסים מניבים ומשרדים. מתוך ההסתכלות שלי, במרבית המקרים, למרות המגבלות, השוק מצליח לקבל מענה למימון פרויקטים בכל התחומים, הן על-ידי הגופים הבנקאיים והן על-ידי הגופים החוץ בנקאיים, כולל שוק ההון.
"בתחום המסחר קשה לעשות הכללות. מזהים עודפי היצע ותחרות קשה יותר באזורים מסוימים, כדוגמת באר שבע והקריות, שבהם נבנו מספר רב של מרכזים מסחריים וקניונים ונוצרה קניבליזציה. זה מתבטא בכך שהתוצאות העסקיות של המרכזים הקיימים באותם אזורים הן פחות טובות ושיעורי התפוסה יותר נמוכים. אבל אם מסתכלים על שוק המסחר כמכלול, אפשר לומר שהוא נהנה מיציבות יחסית. מרכזי המסחר המובילים בארץ ממשיכים להציג גידול בהכנסות ושיעורי התפוסה גבוהים.
"קיימת שונות בתוצאות העסקיות של מרכזים מסחריים שונים, בתלות באזור הגיאוגרפי ובאיכות הניהול, אבל כללית ניתן לומר שסביבת הריבית הנמוכה משפיעה לטובה על הענף כולו".
כספי שפירא: "מימון נדל"ן מסחרי נבחן בזהירות רבה, מאחר שלפי כל הסקרים יש רוויה בתחום הזה מבחינת כמות שטחי מסחר ביחס לאוכלוסיה. יש נכונות רבה יותר למימון הקמת מרכזים שכונתיים ופחות בתחום הקניונים, כי אנחנו מעריכים שברוב המקרים הקמת קניון חדש באה על חשבון קניונים קיימים. לגבי משרדים, אני מעריכה שרוב הבנקים, ואנחנו בתוכם, לא מממנים עסקאות ספקולטיביות של הקמת בנייני משרדים, בלי סגירה מראש עם קבוצה שקונה את המשרדים או עם שוכר מראש. כמובן שתמיד יש קבוצות חזקות שיש להן תזרים חזק ויכולות לעמוד באתגר, אבל הן היוצא מן הכלל המעיד על הכלל".
האם יש עודף היצע של משרדים?
כספי שפירא: "לכאורה, אם בוחנים את השטחים המתוכננים, עלול להיות עודף היצע, אבל השוק מאזן את עצמו בצורה נאותה. צריך לעקוב אחרי ההתפתחויות בעוד שנה-שנתיים, כאשר יסתיימו פרויקטים של מגדלי משרדים גדולים שמוקמים על ידי קבוצות רכישה. המבחן יהיה האם הבעלים יצליחו להשכיר או למכור את השטחים האלה. בינתיים, אין חולשה בשוק המשרדים, ומשרדים שנמצאים ב-Prime Location נהנים מביקוש טוב ומושכרים במחירים יפים. נראה לנו שתיאבון האשראי הנמוך של הבנקים בתחום בשנים האחרונות עזר לייצב את הענף, ולכן אין עודפי היצע משמעותיים ובסך הכל שוק המשרדים שומר על יציבות".
אלה: "ככלל, בענף המשרדים אנחנו מזהים יציבות, רמה טובה של ביקושים ושיעורי התפוסה. פרויקטים שמומנו על ידנו בשנים האחרונות נמכרו או הושכרו בקצב מהיר יחסית. לגבי העתיד, יש באזור תל אביב והמרכז פוטנציאל גדול של קרקעות שמיועדות לבניית משרדים, כלומר קרקעות עם תב"ע מאושרת שניתן לפתח, כך שייתכן שהמגמה תשתנה. אם יתחילו במקביל פרויקטים בהיקפים גדולים מתוך מלאי הקרקעות הזה, זה יכול להוביל לשינוי במגמה".
מה קורה בתחום התשתיות?
כספי שפירא: "בשוק התשתיות יש מגמה של שיתופי פעולה של בנקים עם גופים מוסדיים, בעיקר בפרויקטים של אנרגיה ותשתיות לאומיות. שיתוף הפעולה יכול להיות מלכתחילה בשלב החיתום ויכול להיווצר בגמר הקמת הפרויקט, דהיינו בדרך של מכירת אשראי. בדיסקונט יש יחידת סינדיקציה פעילה מאוד, ואנחנו נמצאים בקשרי גומלין עם כל השחקנים המוסדיים הפעילים בתחום. לדוגמה, באחרונה העמדנו למכירה חלק מתיק האשראי הסולארי שלנו בדרך של מכרז בין כל הגופים המוסדיים, והיה מעניין לראות את מספר ההצעות הרב שהוגש ואת התוצאה המוצלחת. כמובן שגם לאחר המכירה, חלק מהאשראי תמיד נשאר אצלנו ואנחנו ממשיכים לנהל אותו".
אם נחזור לתחום המגורים – איך הפרויקטים של תוכנית מחיר למשתכן משפיעים על השוק?
אלה: "מאוקטובר 2015 ועד היום כל קרקעות רשות מקרקעי ישראל שווקו במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', כלומר שיווק שמופנה למכירה לזכאים, חסרי דיור. מצד אחד, מבחינת הזכאים זה עשוי לתת מענה מסוים, אם כי גם הוא לא בטווח הקצר. מנגד, זה משאיר פלח שלם באוכלוסייה של משפרי דיור ומשקיעים ללא מענה.
"עד היום שווקו בפועל לקבלנים כ-16 אלף יחידות דיור בלבד במסגרת מחיר למשתכן, מתוך כ-70 אלף יחידות דיור מתוכננות על-פי הצהרות משרד השיכון, מספר שהוא כמובן רחוק מאוד מלספק את הצרכים האמיתיים של מדינת ישראל בתחום הנדל"ן למגורים.
"אחת הבעיות היא שלא כל הקרקעות ששווקו אכן זמינות. במקרים רבים מדובר בשכונות חדשות שאין בהן פיתוח ותשתיות. כלומר, עד שהקבלן יוכל להתחיל לבנות, יחלוף פרק זמן של תכנון והשקעה בתשתיות. אחר כך יעברו עוד שנתיים-שלוש עד השלמת הבנייה. כלומר, מדובר בפרויקטים שיתנו מענה חלקי לצרכי השוק רק בעוד ארבע-חמש שנים. בנוסף, נוצר מצב של עודף ביקוש לקרקעות פרטיות המיועדות לאוכלוסיה הכללית (ללא זכאים), וזה גורם לבעלי הקרקעות הפרטיות להעלות את מחיר הקרקע".
איך נראה המימון של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן"?
כספי שפירא: "כבנק מממן ברור שהסיכון העיקרי של היזם הוא הביצוע. לכן, אם הבנק מעריך שהחברה שזכתה בפרויקט יודעת לבצע ולתמחר אותו בצורה נאותה, לבנק קל יחסית לממן את הפרויקט, כי לא קיים סיכון מכירה.
"בראיה רחבה יותר של כלל השוק, נדמה שהבעיה היא שהמדיניות גרמה להגדלת הביקושים. כלומר, הכניסו פלח שוק נוסף של ביקושי נדל"ן מצד קהל קונים שקודם היה 'מחוץ למשחק', אבל לא הספיקו להגדיל את ההיצעים, הואיל ומתבססים על אותו מלאי קרקעות. לכן, אנחנו אכן חווים תופעה של עלייה במחירי הקרקעות הפרטיות. זה מאוד מובהק וברור וכמובן מקשה על היזמים שאינם בעלי יכולת ביצוע, ועל כן לא פועלים בתחום של 'מחיר למשתכן'. בסופו של דבר, נראה שמגמת עליית המחירים לא נעצרה ואולי אפילו הואצה".
אלה: "עשינו לא מעט עסקאות של מימון רכישת קרקע. אבל מאחר שהתוכנית החלה רק באוקטובר 2015, העסקאות לא הגיעו עדיין לשלב של מכירות, בנייה וליווי, כך שלאף אחד עוד אין ניסיון בליווי בפועל של פרויקטים במסגרת התוכנית הזו".
איך משפיעה התייקרות הקרקעות הפרטיות?
אלה: "נוצר מצב שמשפרי דיור לא יכולים לרכוש דירות בקרקעות של המדינה. האלטרנטיבה שלהם תהיה בקרקעות הפרטיות. על רקע האמרת מחירי הקרקעות הללו, התוצאה היא שהם ישלמו מחיר גבוה יותר על הדירה. יזמים שרכשו קרקעות פרטיות לפני עליית המחירים הרוויחו, כי הקרקע שלהם נכון להיום שווה יותר.
"העובדה שהמדינה מייעדת את כל מכרזי רמ"י לזכאים הותירה אוכלוסייה בהיקפים לא מבוטלים שאין לה מענה, והמגמה של היצע נמוך ועודף ביקוש דוחפת לעליית מחירים – הן לקבלנים והן לרוכשים.
"בנוסף, כל עוד הריבית תישאר ברמות נמוכות, המשקיעים ימשיכו להיכנס לשוק. יש פרסומים על מהלכים מתוכננים נוספים, כדי להכביד על המשקיעים, אבל לא ברור אם הם יופעלו ועד כמה זה ישפיע, בהעדר אלטרנטיבות השקעה".
יש פתרון?
כספי שפירא: "אני לא רואה פתרון כל עוד הריבית נמוכה כל כך. כמו כן, אני חייבת לציין שעד כה דיברנו רק על קשיי המימון. מישהו גם צריך לבנות את הדירות האלו, וזה ממש לא פשוט. אני חושבת שלא כולם יודעים עד כמה תהליך קבלת היתר בנייה בישראל הוא ארוך ומסורבל. אם משווים את תהליכי ההיתרים היום לעומת לפני עשר שנים, מגלים שהתהליך התארך במקרים מסוימים בשנה.
"פרויקטים מתעכבים לעיתים בגלל מחסור בבודק תוכניות, כי לא מצליחים למצוא אנשים שיסכימו לעבוד בשכר הנמוך שמשלמים להם. יכול להיות מצב שמחסור בשתי משרות של בודק תוכניות ברשות רישוי מעכב תוכניות בנייה של עיר שלמה בשנה. מצד אחד, יש צווארי בקבוק בלתי אפשריים וכמעט מגוחכים במסגרת הרישוי, ומצד שני תקינה שכל הזמן הולכת ומסתעפת.
"אין בישראל מסורת של בנייה, והמערכת לא מנסה לייעל את עצמה ורק מייצרת עוד תקינה. מספר הגורמים שצריכים לחתום על היתר הבנייה כתוצאה מכל תקינה הוא מדהים. לדוגמה, בכיבוי אש אין תקינה אחידה, וכל מפקד תחנת כיבוי בכל עיר יכול ליצור סטנדרטים שונים. קשה לתאר את היקף הבעיות בהיתרי בנייה, ואני לא חושבת שלפני עשר שנים בנו בניינים פחות טובים. אם מוסיפים לכך את המצוקה המוכרת בשוק חברות הביצוע, מבינים שהאור עדיין לא נראה בקצה המנהרה".
בעיה נוספת שהוזכרה בעבר היא שהשחקנים בשוק האשראי לא כפופים לאותה רגולציה.
אלה: "זה נכון. השחקנים בשוק עדיין לא כפופים לאותה רגולציה מבחינת חוק המכר, והנושא עדיין לא הוסדר. כיום, היחידים שכפופים לחוק המכר הם הבנקים, וזה דורש תיקון, כי החלק של הגופים החוץ-בנקאיים גדל, וקיים סיכון כלפי הרוכשים.
"תיקון חוק המכר, שבוצע בעבר בעקבות פרשת חפציבה, קבע כי הסכם ליווי של בנק לפרויקט בנייה יכלול חובה לפעול לפי הסכם שוברים. כלומר, הבנק המלווה חייב להנפיק פנקס שוברים עבור כל דירה שנמכרת בפרויקט ולמסור אותה למוכר. הפקדת התשלומים עבור הדירה לחשבון הליווי מבוצעת באמצעות שובר, הליך שמבטיח העברת ערבות חוק מכר לרוכש תוך פרק זמן מוגדר של 14 ימי עסקים.
"לעומת זאת, מי שקונה דירה בפרויקט שממומן על ידי גוף חוץ-בנקאי עלול להיות חשוף לסיכונים, אם אותו גוף מממן לא החיל על עצמו בצורה וולונטרית את הוראות החוק. היו הצעות לשינוי החקיקה, אבל מדובר בתהליך ארוך שעדיין לא הושלם".