קריסתה של חברת הבנייה חפציבה, באוגוסט 2007, זכורה כאחד המשברים הכואבים ביותר בעולם הנדל"ן בישראל, לאחר שהתברר כי לרבים מרוכשי הדירות שמכרה החברה לא ניתנו ערבויות כנגד כספים ששילמו – וזאת בניגוד לחוק המכר.
מצב כזה של היעדר בטוחה חושף את הרוכש, במסגרת הליך כינוס הנכסים, לדרישות כספיות נוספות, כתנאי לקבלת החזקה בדירה וביטול השעבוד המוטל עליה לטובת הבנק המלווה של הפרויקט, אם קיים כזה. הכשל המרכזי בפרשת חפציבה היה שחלק מהכספים ששילמו הרוכשים הופקדו בחשבונות שאינם חשבונות הליווי של הפרויקטים שביצעה החברה.
תיקונים שבוצעו בחקיקה, במסגרת לקחי קריסת חפציבה, נועדו למנוע מקרים דומים. אבל התפתחויות באשראי החוץ-בנקאי בתקופה האחרונה, כולל ליווי פיננסי על ידי חברות ביטוח, מעוררות מחדש את השאלה – האם ציבור הרוכשים אכן מוגן לחלוטין במצבים שבהם חברת בנייה אינה עומדת במחויבות להעביר לרוכש את זכויותיו בדירה שרכש.
בעבר, הבנקים היו השחקנים היחידים בליווי פרויקטים. שיטת הליווי הפיננסי היא שיטת מימון פרויקטים של בנייה, שבה התנהלות הקבלן נעשית באמצעות חשבון מיוחד. בחשבון מופקדים התשלומים מרוכשי הדירות, והבנק המלווה מעמיד אשראי לבניית הפרויקט, כאשר בכל נקודת זמן משקפת יתרת האשראי את התקדמות הפרויקט. במקביל להעמדת אשראי לקבלן, הבנק מעמיד ערבות בנקאית לרוכשי הדירות.
חוק המכר, שנחקק בשנת 1974, נועד להבטיח את ההשקעה של רוכשי דירות. החוק קובע שמוכר לא יקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם ביצע אחד מהדברים הבאים:
ערבות בנקאית: השיטה הנפוצה ביותר. הקבלן מוסר לרוכשים ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילמו לו הרוכשים על חשבון המחיר. הערבות חייבת להימסר לרוכשים בדואר רשום 14 יום ממועד תשלום כל חלק מהתמורה, והערבות תחולט בידי הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבותו להעביר להם את הזכויות בדירה בשל עיקול שהוטל על הנכס, פירוק או מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע, כפי שסוכם בחוזה.
ביטוח: מתן פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית, להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו כאמור בסעיף הקודם. הרוכשים מצוינים כמוטבים בפוליסה, וכאשר מקבלים מקבלן פוליסה כזו, יש לוודא כי הפרמיה עליה שולמה מראש.
שעבוד: הקבלן שעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הרוכשים.
רישום הערת אזהרה: הקבלן רשם לגבי הדירה, או לגבי החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה.
העברת בעלות: הקבלן העביר על שם הרוכשים בעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד או עיקול.
קבלת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח נחשבות לשתי השיטות הבטוחות יותר, שממולצות גם על ידי המומחים. ביצוע שעבוד של הדירה נחשב לתהליך מסובך. גם העברת זכויות בדירה הנרכשת פחות מומלצת, ואילו רישום הערת אזהרה בטאבו רלוונטי רק בחלק קטן מהנכסים שכבר מוסדרים ורשומים בטאבו.
חוק המכר מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה.
במהלך 40 השנים שבהן קיים חוק המכר בוצעו בו מספר תיקונים, ואחד מהם התקבל כאמור בעקבות נפילת חברת חפציבה, לאחר שהתברר כי לרבים מרוכשי הדירות לא ניתנו ערבויות כנגד כספים ששילמו לחברה. לאחר קריסת החברה התברר שחפציבה קיבלה כסף, לא עדכנה את הבנק שהיא קיבלה, ולכן הבנק לא הוציא ערבות והלקוח נשאר חשוף.
התיקון קבע, כי הסכם ליווי של בנק לפרויקט בנייה יכלול חובה לפעול לפי הסכם שוברים. כלומר, הבנק המלווה חייב להפיק פנקס שוברים עבור כל דירה שנמכרת בפרויקט, ימסור אותה למוכר ויפקיד תשלומים עבור הדירה לחשבון הליווי אך ורק באמצעות פנקס השוברים. המוכר ימסור את פנקס השוברים לקונה הדירה ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שישלם הקונה בעבור הדירה. בתוך 14 ימי עסקים הבנק ימציא ערבות בנקאית על הסכום ששילם הקונה במסגרת הסדר השוברים. אגב, השיטה הזו זוכה לעידוד גם מצד הבנקים, מאחר שאותה חשיפה שהיתה בעבר לרוכשי הדירות גם היתה לבנק, שאליו משועבדים הנכסים. יובהר כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה.
הוראה נוספת של הפיקוח על הבנקים, שנכנסה לתוקף במקביל, ביוני 2008, קבעה נוסח אחיד לכתב הערבות, אשר בבסיסו שימש, בין היתר, פסק דין של בית הדין לחוזים אחידים מנובמבר 2007, לעניין ביטול תנאים מקפחים בערבות חוק המכר, ובעקבותיו בוטלו התנאים המקפחים. התנאי המהותי ביותר שנמחק מכתבי הערבות של הבנקים הוא תנאי המתלה את תוקף הערבות הבנקאית בהפקדת כספים לחשבון הפרויקט. תנאי נוסף מאפשר לרוכשי הדירות לממש את הערבות במקרים שבהם ברור כי הדירה לא תיבנה, גם אם טרם הגיע המועד החוזי למסירת הדירה לרוכש.
המעורבות של גופים חוץ-בנקאיים, ובעיקר חברות ביטוח, בליווי פיננסי של פרויקטים אינה חדשה, אבל בעבר היא נעשתה בעיקר במשולב עם הבנקים, ואילו באחרונה קיימות יותר עסקאות שבהן גופים כאלה מנהלים את הליווי הפיננסי באופן עצמאי.
במערכת הבנקאית אומרים, כי כאשר בוצעו השינויים בחוק ב-2008, לא לקחו בחשבון שבנוסף לבנקים ישנם עוד גופים שיכולים לתת ליווי, ולכן נוצרה כאן חשיפה ללקוח. כלומר, מי שקונה דירה שהפרויקט שלה מלווה על ידי גוף חוץ בנקאי עלול להיות חשוף לאותן בעיות שהתגלו במקרה של חפציבה.
למעשה, שיטת השוברים מסירה את התלות שהיתה לרוכש בקבלן ומבטיחה לרוכש שכל שקל שהעביר על חשבון הדירה ייכנס לחשבון הליווי. גורמים בענף הנדל"ן אומרים, כי חלק מהגופים המוסדיים שמלווים פרויקטים חשים שהשוק דורש את השיטה החדשה ומאמצים את המתכונת שבה מחויבים הבנקים, אבל מאחר שהמוסדיים אינם חייבים לפעול כך על-פי חוק, לא כולם נוהגים כך. בכל מקרה, לא ניתן להפעיל נגדם שום סנקציה, אם הם לא יפעלו בהסדר שוברים. לעומת זאת, כנגד הבנקים יש סנקציות כספיות ופליליות, אם הם לא יפעלו בהתאם לחוק.
בדרך כלל השיקול האם לבחור בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הוא שיקול כלכלי מסחרי של הקבלן. מצד אחד, הפערים בדרישות מבנקים והמוסדיים פחות מעניינים את הקבלנים. כניסת המוסדיים, ובראשם חברות הביטוח הגדולות, למימון פרויקטים מגבירה את התחרות בתחום הזה, שיכולה כמובן לשפר את תנאי המימון שמהם נהנים הקבלנים. מצד אחר, אם הלקוחות ירצו לדעת מהי רמת הביטחון שלהם בעסקה, עשויה לעלות דרישה לפעול בשיטה המקובלת בבנקים.
גורמים בענף מספרים, כי ישנם רוכשים, לרוב המתוחכמים יותר, שלא מוכנים לקבל פוליסות חוק מכר, למרות שהן עונות על הנדרש בחוק המכר, ומעדיפים ערבות בנקאית, שנחשבת בעיניהם בטוחה יותר.
נושא הפערים בדרישות בין הבנקים לגופים החוץ-בנקאיים עלה בחודשים האחרונים גם בפיקוח על הבנקים, שפנה בנושא לממונה על שוק ההון והביטוח במשרד האוצר. עם זאת, במשרד האוצר אומרים כי הנושא אינו מוכר להם ואינו נמצא על שולחנה של הממונה על שוק ההון.
גם במדריכים שמפרסם משרד הבינוי לציבור רוכשי הדירות עדיין לא הפנימו את השינוי שמתרחש בשוק. במדריכים אלה מתייחסים לליווי בנקאי של פרויקטים לבניית דירות כליווי היחיד שקיים ומציינים בין השאר:
"שימו לב! תשלומים בפרויקט בעבור ליווי פיננסי יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס השוברים. זכותכם לפנות לבנק המלווה, אשר אופן ההתקשרות עמו חייב להופיע על גבי הפנקס, כדי לוודא כי אכן פרטי השובר תואמים את רישומי הבנק עצמו. מומלץ לבצע בדיקה זו טרם ביצוע התשלומים. המוכר חייב למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים עבור הדירה. דרשו קבלה, בעבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ואת פרטי התשלום".
לפי כל התחזיות, שוק הדיור בישראל צפוי להמשיך לרתוח. הלחץ לשחרר קרקעות ולהגביר את קצב התחלות הבנייה רק יגבר. הקבלנים אמנם נדרשים כיום להון עצמי גבוה יותר, אבל צרכי המימון שלהם צפויים להמשיך להתרחב, והתחרות בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים תימשך. ורוכשי הדירות? הם כמובן עסוקים בעיקר בשאלת מחירי הדירות, אבל כאשר יגיעו לשלב הרכישה ירצו להיות בטוחים שכספם מובטח ושתסריט חפציבה לא יכול לחזור על עצמו.
עלויות, מגבלות, החלפות
הקבלן נושא בעלויות: כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי רוכשי הדירה, לפי החוק, חלות על הקבלן. כחלק ממשא ומתן בין הקבלן לרוכשים, הקבלן עשוי לבקש כי הרוכשים יישאו בעלויות האלה, ורוכשים שנמצאים בסיטואציה כזו צריכים לדעת כי הם רשאים לסרב לבקשה. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי כאשר הקבלן יודע כי עליו לשאת בעלויות אלה, הוא יכול לגלגל אותן לרוכשים, כחלק ממחיר הדירה. נושא העלויות גם עמד מאחורי פרשיות מסוג חפציבה, שבהן הציעו קבלנים הנחה במחיר הדירה, בתנאי שהרוכשים יוותרו על הנפקת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
הפסדים שאינם מובטחים: הבטוחות שהקבלן מחויב לתת לרוכשים במסגרת חוק המכר אינן מבטיחות נזק שעלול להיגרם לרוכשים כתוצאה מהפרות מצד הקבלן. למשל, אם הקבלן איחר במסירת הדירה, הרוכשים עלולים לשאת בנזק כספי כתוצאה מהוצאות עבור דמי שכירות בתקופת האיחור. נזק מסוג כזה אינו מבוטח, ויש להסדיר את ההגנות מפני נזקים אפשריים כאלה במסגרת חוזה הרכישה של הדירה.
מגבלות בהעברת ערבות: העברת הערבות מרוכש אחד לרוכש אחר אינה אפשרית, אם לא הוסכם על כך מראש ובכתב. לכן, רוכשים חייבים להבטיח מראש מצב כזה, אם קיימת אפשרות שהם ירצו למכור את הדירה לפני שהזכויות עליה הועברו על שמם או שנרשמה לטובתם הערת אזהרה. הרוכשים צריכים להבטיח במקרה כזה את חובת הקבלן למסור ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח למי שרוכש מהם את הדירה.
החלפת בטוחה: קבלן שנתן לרוכשים בטוחות בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח ומעוניין להחליף את הבטוחה לאחר חתימת החוזה, רשאי לעשות זאת רק אם שהושלמה בניית הדירה ונמסרו המפתחות לקונה (בהתאם לחוק), ובתנאי שאפשרות כזו קיימת בחוזה. ההמלצה היא שבחוזה רכישת הדירה תישלל מראש האפשרות של החלפת הבטוחה. בכל מקרה, יש לזכור כי קבלת מפתחות הדירה והחזקה בה, איננה מהווה אסמכתא לזכויות הרוכשים בדירה וכל הבטוחות שניתנות לרוכשים נותרות בתוקף עד להשלמת רישום הזכויות.
לפי התקדמות הבנייה
אם הקבלן הנפיק לרוכשים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הוא יכול תיאורטית לדרוש כי מלוא מחיר הדירה ישולם לו עוד לפני שהחל תהליך הבנייה. לעומת זאת, אם תשלום עבור הדירה לא הובטח באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרוכשים רשאים לשלם לקבלן בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בתקנות, כפי שיפורט להלן, ולא בהתאם ללוח התשלומים בחוזה. אי-קיום ההוראות הללו על ידי המוכר מהווה עברה פלילית. כלומר, מי שנפגע בעניין זה, זכאי להגיש תלונה פלילית למשטרה.
40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
20% ממחיר הדירה עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
15% ממחיר הדירה עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
15% ממחיר הדירה עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
10% ממחיר הדירה עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
בנוסף, תקנות שהתקבלו בעקבות תיקון מס' 4 לחוק, שנכנס לתוקף באוקטובר 2008, מסדירות את האופן שבו על המוכר לדווח לממונה על מכירת דירה. על פי התקנות, כל מוכר דירה חדשה – קבלן, יזם וכד' – ימסור לממונה במשרד הבינוי והשיכון הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה לפי סעיף 2 לחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתה ראשונה, הערת אזהרה, רישום זכויות. על ההצהרה להימסר לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת חוזה המכר.