לא בונים על ירידה

שוק הבנייה למגורים המשיך לספק בשנה האחרונה כותרות מרכזיות, עם רמת מחירים גבוהה, שיאים חדשים בהיקף המשכנתאות, ובעיקר הרבה אי בהירות ואי ודאות. החזאים הכלכליים נזהרים יותר, ולקראת סוף השנה היה אפילו ויכוח על העובדות – האם המחירים בירידה, כפי שטען משרד האוצר, או בהמשך מגמת עלייה, כפי שגילה השמאי הממשלתי. ולסדרת החידות הקבועות נוספה בשבועות האחרונים גם תוכנית מחיר למשתכן והשפעתה או אי השפעתה על השוק.

דבר אחד לא קרה בשנת 2015: לא שמענו מישהו ממקבלי ההחלטות, בסקטור הציבורי או הפרטי, מכריז כי המליץ לבן או לבת שלו להמתין לירידת מחירים. והלקוחות אכן המשיכו לקנות דירות וגם הצטיידו לשם כך במימון – מגמה שהפכה את 2015 לעוד שנת שיא במשכנתאות. משכנתא ממוצעת נעה כיום בין 550 ל-650 אלף שקל, תלוי במיקום ובפלחי האוכלוסיה, ומרבית המשכנתאות ניתנות לצורך רכישת נכסים בשווי של עד 2 מיליון שקל.

כדי לבחון כמה מההתפתחויות המרכזיות בענף הנדל"ן והמשכנתאות, כינסנו ארבעה בנקאים בכירים שחולשים על תחום המשכנתאות: אמיר לזר (לאומי), יעקב רויטר (מזרחי טפחות), יהודה בדור (דיסקונט) ונופיה אוחנה (הבינלואמי). עבור רויטר, שהיה עד סוף דצמבר 2015 סגן מנהל החטיבה הקמעונית במזרחי טפחות ונחשב לדמות הוותיקה בענף המשכנתאות במערכת הבנקאות, זו היתה גם שיחה מסכמת לקריירה ארוכה.

איך אתם מפלחים כיום את שוק רוכשי הדירות בין משפרי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים?

לזר: "השוק מתחלק לשלושה חלקים. חלק אחד הם רוכשי דירה ראשונה, שרלוונטיים גם לתוכנית של מחיר למשתכן ומהווים 35% עד 40% מהשוק. גורם ביקוש אחר הם משפרי דירות – אלה שיש דירה בבעלותם ופונים או לשוק הדירות החדשות או לשוק יד שנייה. הם מהווים 30% עד 35%. היתרה הם המשקיעים, שבחודשיים האחרונים הקטינו את קצב הרכישות, בעיקר לאחר רכישות משמעותיות בחודש יוני, לקראת עדכון מס הרכישה. כך שבסך הכל, ברמה שנתית, המשקיעים שמרו על פלח שוק גבוה.

"שיעור המשקיעים עשה בשנים האחרונות קפיצת מדרגה, מרמה של 15% ל-30%. בשנה האחרונה הוא התמתן ל-25%, אבל זה עדיין פלח משמעותי משוק הדיור, וצריך לזכור שהוא מתחרה גם על דירות קטנות, כולל בפריפריה – אותן דירות שעליהן מתמודדים הזוגות הצעירים".

בדור: "אנחנו ראינו תופעה דומה של ירידה באחוז הרוכשים להשקעה, מרמות של 25% בחודשי הקיץ ל-15% ופחות בחודשיים האחרונים. האפקט של מס רכישה בשיעור 8% מדיר את רגליי המשקיעים מהשוק, בעיקר בדירות היקרות. מבחינת הפילוח, אצלנו זוגות צעירים מהווים כ-50% מהשוק והיתרה, כ-30%, הם משפרי דיור".

אוחנה: "אחוז המשקיעים אצלנו גבוה יותר, בגלל פרופיל הלקוחות בבנק הבינלאומי והם מהווים כ-30%. בנוסף, אנחנו רואים כי קיימת מגמה הולכת וגדלה של זוגות צעירים הרוכשים דירות בקרבת פארקים תעשייתיים, כמו יוקנעם עילית, באר שבע, חיפה, חריש ובמקומות אחרים".

האם כבר רואים השפעה של תוכנית מחיר למשתכן, ואיך נראית התמונה הגיאוגרפית?

לזר: "תוכנית מחיר למשתכן רלוונטית אמנם רק לאוכלוסיית הזכאים, אבל היא משפיעה על כל השוק, כיוון שהיא קודם כל גורמת לכך שכולם מתיישבים על הגדר, כפי שראינו בחודשי ההצהרה על תוכנית מע"מ אפס לפני כשנה. גם המשקיעים, שמבחינתם זו יכולה להיות הזדמנות, נעצרים ובוחנים את ההשפעות על השוק. התוצאה שאנחנו רואים בשבועות האחרונים היא האטה מלאכותית. לא מדובר בירידה בביקושים, אלא באפקט פסיכולוגי שגורם לאנשים לעצור, כדי לנסות להבין לאן הולך השוק, ובפרט באזורי הפריפריה, שם התוכנית רלוונטית יותר".

בדור: "לגבי מחיר למשתכן, קשה עדיין לצפות את התוצאות. מאחר והתוכנית מיועדת רק לזכאים, כי משפרי דיור לא יכולים לרכוש בפרויקטים האלה, היא עלולה ליצור חוסר איזון. ההתפתחויות תלויות גם בקבלנים, האם הם יצליחו לעמוד בעלויות הבנייה הנדרשות באופן שייוותרו בידם רווחים. גיאוגרפית, אני רואה האטה במשכנתאות בצפון הארץ, בהשוואה לאזורים אחרים. מצד אחר, דווקא בפרויקט אחד אצלנו שמיועד למשפרי דיור ולא לזכאים רואים קצב מכירות גבוה".

רויטר: "אנחנו רואים את המשך הביקושים, כולל של זוגות צעירים, ואני מאמין שגם בשנת 2016 יימשכו הביקושים, למרות תוכנית מחיר למשתכן, שבינתיים אין לה השפעה על המחירים. לתוכניות של מחיר למשתכן צפויים להירשם כ-10,000 אנשים, מתוכם יזכו 1,000 והאחרים ייכנסו לביקוש הרגיל, ובסופו של דבר יקנו דירות, כך שברור לגמרי שהביקוש יימשך. אני מעריך שלא נגיע להיקפי המשכנתאות שנרשמו ב-2015, למרות שכל שנה אנחנו אומרים אותו דבר, אבל עדיין הביקושים יהיו גבוהים.

"לדוגמה, במתחם כורדני בקריית מוצקין יש כ-1,200 יחידות דיור למשתכן. אנשים שרוצים לקנות דירות 'רגילות' בסביבת הפרויקט, שנבנות בסטנדרט יותר גבוה, מגיעים לקבלן ומבקשים הנחה, כי 'בבית הסמוך מוכרים דירה דומה ב-200 אלף שקל פחות'. לכן, יש עצירה מסוימת, ואנשים מתלבטים אם לקנות או לא. אבל זו עצירה זמנית, כי כמו שאמרנו, רק חלק קטן יוכלו לקנות במסגרת מחיר למשתכן והאחרים ייכנסו למעגל הביקושים. מבחינה גיאוגרפית יש אצלנו עלייה בביקושים בצפון, כמו לדוגמה בעפולה, טבריה".

איך מסכמים את ביצועי המשכנתאות ב-2015 ומה הצפי לשנת 2016?

רויטר: "בשנת 2014 בוצע אשראי במערכת הבנקאית ב-52 מיליארד שקל, וכאשר הכנתי את תוכנית העבודה בבנק לקראת 2015, לא האמנו שנגיע לסכום של 62 מיליארד שקל לפחות. זה נבע מבלבול של מקבלי ההחלטות, עצירה של תוכנית מע"מ אפס, שגרמה לעצירה של ביקושים שהתפרצו לאחר מכן. זה כלל גם את חודש יולי עם ביצועי שיא של 7 מיליארד שקל, בעקבות העלאת מס הרכישה, שגרמה להתנפלות של משקיעים על דירות באזורים שונים.
"אנחנו רואים את המשך הביקושים, ואני מאמין שגם בשנת 2016 יימשכו הביקושים, למרות מחיר למשתכן, שבינתיים אינו משפיע על המחירים. אני מעריך שלא נגיע להיקפי המשכנתאות שנרשמו ב-2015, למרות שכל שנה אנחנו אומרים אותו דבר, אבל עדיין הביקושים יהיו גבוהים".

לזר: "כפי שציין רויטר, שנת 2015 היתה שנת שיא בשוק המשכנתאות, בעיקר בשל עלייה מתמדת בביקושים לדירות בכל המגזרים שציינתי קודם לכן. בשנת 2016 אנחנו עומדים לפגוש שוק אחר ממה שפגשנו השנה, ובפרט למול תוכניות מחיר למשתכן שמדברות על הקצאת דירות במחירים זולים באזורים רלוונטיים ולאוכלוסיות רלוונטיות. מדובר בתוכנית הגיונית שהמבחן שלה יהיה באופן יישומה, כלומר ביכולת של הממשלה להתגבר על החסמים המרכזיים בשוק, כדי לפרוץ את תקרת הזכוכית של התחלות הבנייה, המסתכמת בכ-50 אלף דירות בשנה.

"אם יצליחו לטפל בשלושת החסמים המרכזיים – היצע קרקעות, בירוקרטיה וכוח אדם רלוונטי – קיימת סבירות גבוהה שהמחירים בדירות הרלוונטיות ולאוכלוסיות הרלוונטיות ירדו, ולשם כולנו שואפים. בינתיים, בשנה הקרובה, אני מעריך שנפגוש שוק מבולבל, הן מצד הצרכנים, הן מצד הקבלנים והן מצד הבנקים, שבסופו של דבר יבחנו את התנהגות השוק ויפעלו בהתאם. אני מאמין ששוק המשכנתאות ימשיך להיות ער ומשמעותי ויסתכם בשנה הבאה בכ-60 מיליארד שקל".

בדור: "בידול האוכלוסייה יכול להיות גם מוקד של סיכון. כאשר באזורים מסוימים מתרכזת אוכלוסיה עם סוג של הומוגניות, יכולות להיווצר שכונות בעייתיות, ורק בעתיד נדע את התוצאה".

בינתיים יש דיווחים סותרים לגבי רמות המחירים.

רויטר: "יש בלבול בדיווח של הרשויות לגבי המחירים, כי כל אחד סופר בצורה שונה. לכן, האוצר מדווח על ירידה של 4% במחירים והשמאי הממשלתי מדווח על עלייה של 1.4%. בשלב הזה לא רואים מגמה של ירידה או עלייה במחירים. יש מקומות שבהם רואים עלייה מסוימת, אבל במרכז לדוגמה אין עלייה כזו. השינויים, כלפי מעלה או כלפי מטה, הם נקודתיים, בגלל תכונות של דירה מסוימת. אין שום דרמה במחירים".

לזר: "למרות ההצהרות השונות, אנו מזהים המשך מגמה של עליית מחירים בשוק בכל רחבי המדינה. האמור עומד בקשר ישיר עם מחסור מתמיד בדירות רלוונטיות, הן באזורי ביקוש והן בפריפריות. יחד עם זאת, חשוב לציין את המשך המגמה של בנייה מורחבת להתאמת היצע הדירות לרף הביקושים הנוכחי, ובפרט באזורי הפריפריה".

איך מאפיינים כיום את רמות הסיכון בשוק, כולל יחסי LTV (סכום ההלוואה ביחס לערך הנכס) ויחס החזר, ומהי ההשפעה המצטברת של הצעדים שבהם נקט בשנים האחרונות הפיקוח על הבנקים בתחום המשכנתאות. האם דרושים צעדים נוספים?

רויטר: "ה-LTV הממוצע בבנקים ירד והוא עומד על 52%. זה נמדד לפי ערך הנכס ההיסטורי ולא הנוכחי. יחס ההחזר הוא סביב 25%. כששואלים האם לרוגלציה היתה השפעה על רמת המחירים בשוק, אני אומר שהתפקיד של הרגולציה הוא לעשות סדר בשוק, ואני חושב שהצעדים שבהם נקט המפקח הקודם, דודו זקן, היו נכונים ונבונים. המפקח חשש שאנשים יבצעו מהלכים לא נכונים ושהבנקים יבצעו שגיאות, והפעולות שלו עשו סדר. לדעתי, לא תהיה רגולציה נוספת בשנת 2016".

לזר: "הרגולציה היתה ראויה, כי היא טיפלה בבנקים ודרכם בלווים בנושאי יכולת ההחזר, תקופת ההלוואה ותקופת המימון. בסופו של דבר זה תרם לאיכות החיתום ולייצוב תיק המשכנתאות – מהלכים שתרמו להשבחת תיק המשכנתאות הבנקאי ולהקטנת הסיכון של הלווה הבודד, שלקח משכנתא ראויה ותואמת ליכולותיו הפיננסיות".

בדור: "אני מסכים שמהלכי הרגולציה של הפיקוח היו טובים והכניסו את השוק למקום נכון. אני מכיר את הנדל"ן משני הצדדים – בעבר בתחום מימון פרויקטים בבנק, וכיום בתחום המשכנתאות, ובשני התחומים השוק פועל כיום בצורה מאוזנת. בצד המימון, הבנקים פועלים בצורה ממתנת גם מול הקבלנים, ולא נותנים להם להגזים בשיעורי המימון, וגם מול הלקוחות נוטלי המשכנתאות מקפידים על רמת הסיכון. נוצרו בשוק הנדל"ן בלמים ואיזונים נכונים, והתוצאה היא שהמחירים שנקבעים והמשכנתאות שנלקחות נקבעים לפי תנאי שוק ולא מייצרים בועה. הסיכון היחיד שאני רואה הוא בתסריט שבו המשק ייקלע לאבטלה גבוהה".

אוחנה: "נכון שהרגולציה עשתה סדר, כאשר המטרה היתה להימנע מסיכוני יתר במסלולים של ריבית משתנה. כיום, תמהילי המשכנתאות מיוצבים, ואם לא יתממש תסריט של קטסטרופה, לא רואים סיכונים מיוחדים בשוק".

לזר: "חשוב לציין, שהרגולטור בוחן מצד אחד את התנהלות הבנקים והלקוחות, ומצד אחר בוחן את מהלכי הריבון בקשר עם שוק הנדל"ן. בסופו של דבר, ההתערבות של המפקח נבעה מתוך רצון לייצר מהלך של הרגעה וייצוב בשוק באמצעות מנגנוני בקרה, שלתפיסתי תרמו לייצוב השוק, כשברור שהחיבור בין בנקאות אחראית לבין ממשלה הפועלת למציאת פתרון בשוק הנדל"ן מייצר שוק נורמלי יותר – גם בטווחים הקצרים וגם בטווחים הבינוניים והארוכים".

מקבלי ההחלטות מתייעצים עם הבנקים?

רויטר: "יש תופעה לאורך זמן שהגורמים שמובילים את המדיניות בתחום הנדל"ן לא מתייעצים עם הבנקים. כך היה בתוכנית מע"מ אפס, ודוגמה נוספת היא העיר חריש, שהוקמה בלי להתייעץ עם הבנקים. החליטו לשווק עיר שלמה, כאשר הקצאות הקרקע היו מאוד גדולות, עם קבוצות רכישה של מאות יחידות דיור. האופרציה לבצע 700 יחידות דיור במסגרת קבוצת רכישה היא מאוד מורכבת, וזה גרם לכך שקבוצות רכישה מתקשות להתקשר עם גופי מימון. אם היו שואלים את הבנקים, היינו מייעצים לחלק את הרוכשים לקבוצות יותר קטנות".

אוחנה: "נכון לקיים עם הבנקים דיאלוג בכל הנושאים. חשוב שנשמע, אבל חשוב לא פחות שישמעו אותנו, כי אנחנו יודעים מה קורה בשטח".

איך משפיעה מגבלת שיעורי המימון?

רויטר: "לא לכל אחד יש יכולת לרכוש דירות, וזוגות צעירים נעזרים לעיתים קרובות בבני משפחה. כשהרגולטור החליט על מגבלה של 75% מימון, זה היה הגיוני באותה תקופה, בגלל המשבר העולמי, ובמקביל ביטלו את ביטוח האשראי באמצעות EMI. אבל זה יצר אי צדק, כי לדירה ממוצעת בתל-אביב שעולה 2.6 מיליון שקל, הבנק יכול לתת אשראי בגובה 1.9 מיליון שקל, ולדירה בחיפה בשווי של 1.5 מיליון שקל ניתן לקבל מיליון שקל.

"התוצאה היא, לדוגמה, ששני בני זוג בעלי אותו כושר החזר יכולים למשוך אשראים בפערים גדולים רק בגלל מיקום הדירה שהם רוכשים. זה מחייב פתרון שיאפשר לרוכשים של דירות זולות יותר, בעיקר בפריפריה, להגיע לשיעורי מימון גבוהים יותר, כי במצב הקיים הם חייבים להיעזר במשפחה, אם קיימת אפשרות כזו".

בדור: "הסכנה היא שהעלאת שיעורי המימון תגרום לדחיפה מחירים כלפי מעלה".

הזכרתם את ההישענות של זוגות צעירים על בני משפחה. האם מבחינת הבנקים מדובר בגורם סיכון חדש?

אוחנה: "זה מקובל שההורים עוזרים לזוגות צעירים, אבל אנחנו בוחנים את פוטנציאל ההשתכרות של הלווים. ברור שאנשים בתחילת דרכם המקצועית נמצאים ברמות שכר יותר נמוכות ואחוז ההחזר שלהם ביחס להכנסה גבוה יותר. עם זאת, אנחנו רואים שהם עומדים בהחזרים, והציפייה היא שלאורך זמן כושר ההשתכרות שלהם יגדל, וזה יקל עליהם לעמוד בהחזרים".

לזר: "אני לא חושב שמדובר בגורם סיכון חדש אלא בתופעה חדשה שמתחברת להיעדר הון מספק בקרב אוכלוסיית הזוגות הצעירים אל מול עליית המחירים בשוק. תופעה זו מתאפיינת בעלייה בכמות המשכנתאות שהורים לוקחים על נכס קיים, או בהצטרפות ההורים כלווים בהלוואות ילדיהם לצורך חיזוק יכולת ההחזר.

"בכל מקרה, כבנקאים אחראיים ובהתאם להוראות בנק ישראל, אנחנו בוחנים כל מקרה לגופו וכל לווה באופן פרטני, בהתייחס ליכולת הפיננסית הנוכחית ולפוטנציאל השכר העתידי שלו ביחס להחזרי המשכנתא, כדי להבטיח עומס חוב נורמטיבי לאורך השנים".

רויטר: "כפי שאמרתי קודם, אם במצבים מסוימים ניתן יהיה להעלות את שיעור המימון, יצטרכו פחות עזרה מההורים. ההורים עוזרים לילדים בכל מקרה, אבל אין סיבה לערב אותם במשכנתא, אם הבן או הבת יכולים לעמוד בהחזרים בעצמם".

מהי החלוקה הנפוצה כיום בין מסלולי המשכנתאות?

בדור: "אצלנו יש נטייה לקחת משכנתאות יותר בריביות הקבועות".

אוחנה: "אנחנו רואים פיזור סיכון בין מספר מסלולים. אצלנו בבנק הכנסנו מערכת אובייקטיבית שמייעצת ללקוח, לפי כושר ההחזר שלו, איזה סוגי הלוואות הוא יכול לקחת ולאיזה תקופות. זו מערכת שמבוססת על מודלים מתמטיים שמפיקה תמהיל המותאם לכל בקשת הלוואה, כאשר המערכת לוקחת בחשבון גם שינויים במדד או בפריים".

לזר: "הציבור בוחר לחלק את תיק הלוואותיו לשלושה חלקים מרכזיים: הלוואות צמודות, הלוואות בריבית קבועה והלוואות בריבית משתנה. הריבית הנמוכה משפיעה בקרב כל קבוצות האוכלוסייה על קבלת ההחלטות ביחס לתמהיל האשראי. אבל בסופו של דבר, ההחלטה היא פרסונאלית בהתאם למצב הסוציו-אקונומי של הלקוח שיושב מולנו. קוראים לזה לתכנן משכנתא וזה מה שעושה יועץ המשכנתאות בבנק עם כל לקוח.

"המטרה בסוף התהליך הזה היא לבנות ללקוח הלוואה נכונה, ואין הגדרה כללית להלוואה נכונה. יש לקוחות שאוהבים יותר סיכון ומוכנים ללכת על ריביות משתנות, ויש כאלה שלא מוכנים לקחת שום סיכון ומוכנים לשלם פרמיה על מרכיב של ריבית קבועה, כדי לזכות בשקט נפשי לאורך שנות ההלוואה".

כאשר הריבית בעולם ובארץ ירדה לרמה קרובה לאפס, כולם דיברו בצדק על הסיכון בעליית ריבית למי שלוקח הלוואה בריבית משתנה, אבל אולי אנחנו בעידן ארוך של ריבית נמוכה ומגזימים בהערכת הסיכון.

אוחנה: "הערכת הסיכון נובעת מגישה שמרנית של הבנקים, ללא קשר לעמדת הרגולטור, ואנחנו חייבים להתייחס לתרחישים יותר גרועים".

בדור: "אני מניח שגם אם תהיה עלייה בריבית בישראל, היא תהיה מדורגת, ואני לא רואה השפעה דרמטית על יכולת ההחזר של הלווים. לכן, עדיין כדאי לקחת את הסיכון ולבחור עד 30% במסלול הפריים, כי עד שהריבית תעלה ניתן להרוויח לאורך זמן מהריבית הנמוכה".

לזר: "אני מעדיף לדבר על זה במונחים של אחריות כלפי קהל הלקוחות שלנו. לכן, כדי לנטרל תרחישי קיצון בתחום הריבית, נכון לקחת את המשכנתא בתמהיל המשלב מרכיבים קבועים ומשתנים כאחד".

מדברים הרבה שנים על האפשרות של איגוח תיקי משכנתאות. יש סיכוי שזה יקרה?

לזר: "אכן מדברים על הנושא מזה שנים, וכעת הוא הופך להרבה יותר רלוונטי, לאור כמות ההון שהבנקים מרתקים ותיק האשראי המאוד איכותי של הבנקים. החיבור בין הגופים המוסדיים לבנקים הוא נכון, ולכן אני מעריך שבסופו של דבר זה יקרה בשוק הישראלי".