באחרונה נכנס לתוקף תקן שמאות מספר 19, שאושר על ידי הוועדה לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. התקן מציג פירוט מינימלי הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי (כולל גם הנפקה של אגרות חוב). התקן מתייחס למתן אשראי למטרות עסקיות ולא לדיור, כלומר הוא אינו חל על תחום המשכנתאות (הוא יכול לחול על דירת מגורים כאשר הדירה משמשת כבטוחה להלוואה עסקית ולא הלוואה שמטרתה משכנתא).
אחד החידושים המהותיים בתקן 19 הוא איזכור סיכונים סביבתיים, ולאור דרישות המפקח לבנקים להתייחס לסיכונים סביבתיים, בבנקים רואים חשיבות רבה בהכנסת הסעיף לתקן החדש.
התקן קובע כי נכס שנקבע לגביו בתוכנית או בהיתר שתנאי לבנייה או לשימוש בו הוא ביצוע סקר לאיתור זיהום קרקע, או אם נודע לשמאי שניתנה הוראה או חוות דעת באשר לזיהום או חשש לזיהום קרקע – יפורט המידע על כך. פירוט כזה נדרש גם במקרה שהנכס שימש בעבר או משמש כיום לשימוש שמוגדר על ידי המשרד להגנת הסביבה כ"שימוש החשוד כמזהם את הקרקע".
ד"ר עו"ד רות דגן, מנהלת תחום איכות הסביבה במשרד הרצוג פוקס נאמן, אומרת כי החידוש בתקן הוא שקיימת הכרה פורמלית בכך שזיהום קרקע משפיע על שווי הנכס. "אין מנוס מהכרה בעובדה שזיהום פוטנציאלי עלול להשפיע על היכולת לפתח את הנכס וכמובן על שוויו. קיימות אמנם שיטות לטיהור קרקעות, אבל גם אם מישהו מוכן לממן את הטיהור, מדובר בתהליך שעשוי להימשך זמן רב".
לדברי דגן, שמאים במדינות המפותחות נדרשים להתייחס לסיכוני סביבה ולא רק לסוגיית הקרקע, ובחלק מהמדינות האלה שמאים שוכרים מומחים לסיכוני סביבה ולזיהומי קרקע ומצרפים את חוות הדעת שלהם כנספח לשמאות. אמנם נוסחו הסופי של התקן צר יחסית בהשוואה למקובל בעולם, אבל עדיין מדובר בשינוי מהותי. הדרישה בתקן מהשמאי לפרט מידע במקרים של שימוש בנכס ה'חשוד כמזהם' – היא דרישה מרחיבה ביחס למצב הקודם".
האם אין בעיה של היעדר עוגן חקיקתי בתחום זה?
דגן: "אין חוק שעוסק בצורה ייעודית בזיהומי קרקע, אבל גם ללא כותרת ומסגרת סדורה, קיים עוגן חקיקתי. כלי האכיפה של המשרד להגנת הסביבה ורשות המים מטילים אחריות משפטית ומאפשרים לגופים האלה לפעול. קיימות גם הנחיות של כונס הנכסים הרשמי, שמפנות כונסים לנושא הסיכונים הסביבתיים, כולל בכל הנוגע לזיהום קרקע ופינוי פסולת מסוכנת. בתחום הבנקאי, קיימות הנחיות שפרסם המפקח על הבנקים, בתוקף מיוני 2009, שבהן נדרשו הבנקים להכיר בסיכונים סביבתיים כחלק מהערכת הסיכונים הכוללת ולפעול להטעמת ניהול החשיפה לסיכונים האלה בתהליכי מתן אשראי ומימון. באחרונה עברו גם התקנות שיזמה רשות ניירות ערך המחייבות חברות ציבוריות להרחיב את הדיווח ביחס לחשיפה לסיכונים סביבתיים. המסר של כל המהלכים האלה הוא ברור – חייבים להכיר בכך שסיכון סביבתי הוא כמו כל סיכון אחר וכי יש לפעול לזיהוי ולצמצום שלו".
ענת הירשברג, שמאית בנק מזרחי טפחות,אומרת כי ככלל קיימת מודעות נמוכה בקרב השמאים לנושאים של סיכונים סביבתיים. מרבית השמאים עדיין לא יודעים לזהות שקיים סיכון סביבתי שעשוי להשפיע על שווי הזכויות המוערכות. אומדן שווי הזכויות עשוי להיות מושפע מעלויות הפינוי של הזיהום הסביבתי, הזמינות במימוש הזכויות והפגיעה בתזרים המזומנים.
מהן הציפיות של הבנקים מהשמאים?
הירשברג: "אין ציפייה ששמאים ידעו לאמוד את עלויות פינוי ושיקום סביבתי. אומדנים מסוג זה צריכים להעשות על-ידי יועצים סביבתיים מתאימים. בשלב זה שמאי המקרקעין נדרשים 'להציף' את הסיכון ולהסביר מדוע הם חושבים שקיים סיכון. בעתיד ככל הנראה, כנהוג בחו"ל, יצורף דו"ח יועץ סביבתי מתאים לאומדן השמאי".
מהו בסיס המידע על סכנות בתחום הזה?
הירשברג: "המשרד להגנת הסביבה פרסם במחוז תל אביב הנחיות לשילוב הליכי תכנון ובנייה עם סקירת קרקעות החשודות כמזהמות. להנחיות אלו מצורפת מפה (תשריט) של האזורים החשודים בזיהום. המשרד מכין כעת הנחיות מקבילות ארציות שילוו במיפוי ארצי. על פי הערכות קיימים בישראל כ-14,600 אתרי קרקעות מזוהמים ממקורות שונים.
"מקורות זיהומי הקרקע העיקריים הינם משק הדלק (מעל 90% מתחנות הדלק חשודות כמזהמות), תעשיה (תעשיה כימית ומפעלי ציפוי מתכות בפרט), מפעלים בטחוניים, מטמנות פסולת ישנות ועוד".
כל עוד אין בישראל חוק קרקעות המגדיר בצורה ברורה מהי קרקע מזוהמת, מתי הקרקע מוכרזת כ"נקיה" קיימת אי בהירות רבה בנוגע ליעדי הטיפול בזיהום ובהליך הנדרש. בפועל, היקף הטיפול בזיהום יכול לנוע בין כמה אלפי שקלים, לצורך חפירה מקומית של כמות קרקע קטנה ופינוי לאתר פסולת מעורבת, ועד מאות אלפי שקלים ואף למעלה מזה, אם כתוצאה מזיהום קרקע או בנוסף לה הזדהמו גם מי התהום בסביבה.
הכלים של הבנק להתמודדות עם נושא הסיכון הסביבתי כוללים קביעת רשימת יועצים חיצוניים לשימוש הלקוחות, העסקת יועצים מומחים על-ידי הבנק, קיום פוליסות ביטוח, הטמעת הנושא בנהלי הבנק, איסוף נתונים פתוחים לציבור, הכנת שאלונים יעודיים ועוד .
לדוגמה, מציינת הירשברג, "לאור הסיכון לזיהום סביבתי של תחנות דלק , בשלב מתן אשראי אנחנו בודקים מעבר לתזרים המזומנים הצפוי מהתחנה גם את נושא הזיהום של הקרקע. כמובן שיש משמעות כלכלית לעצירה של פרויקט. יש דוגמאות לפרויקטים שקיבלו את כל ההיתרים, אבל אז המשרד להגנת הסביבה התערב וביקש לעצור אותם".
בתל-אביב נסגרו בחמש השנים האחרונות 32 מפעלים עקב אי מילוי דרישות הרשויות לאיכות הסביבה והליכי אכיפה. ברור שעדיף שבנקים יהיו מודעים לכך שקיים חשש להמשך פעילות המפעל לפני מתן אשראי לפעילותו השוטפת.
באחרונה, כאמור, התפרסמו ההנחיות הכנ"ר (כונס הנכסים הרשמי), בעקבות מקרים בהם נדרש להסדיר מפגעים סביבתיים במהלך הליכי חדלות פרעון. מטרת ההנחיות הינה להתוות אחידות בטיפול הגורמים הממונים ומניעת החלטות סותרות בכל הנוגע לטיפול במפגעים סביבתיים ובהיבטים אחרים של הגנת הסביבה בעת חדלות פירעון של תאגיד, אך יותר מכך – למנוע מקרים שבהם מפעלים שקרסו בעבר הותירו זיהומי קרקע נרחבים, מבלי שבקופת הפירוק יוותר כסף על מנת לשקמם. הכנ"ר מדגיש כי יש להנחות את השמאי העורך שמאות לנכסים שבקופת הכינוס או הפירוק להתייחס גם לעלויות הסביבתיות, כך שבביצוע עריכת מלאי הנכסים ירשמו גם הנכסים ה"שליליים" ובהם פסולת של כימיקלים מסוכנים, זיהומים למיניהם וירידת ערך קרקע.