למרות חששו של נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר מההפתחויות בשוק הדיור, רוב ייזמי ענף הנדל"ן אינם סבורים שמתפתחת בועה במחירי הדירות. מבחינת היזמים, למחירים הגבוהים יש הסבר פשוט – קיים ביקוש התואם את הגידול הדמוגרפי הטבעי ואין מספיק היצע של קרקעות לבנייה. במקום שהממשלה תנסה לכבוש באופן מלאכותי את הביקושים, טוב תעשה אם תפעל על צד ההיצע ותשחרר קרקעות. ברגע שתהיינה קרקעות בהיקף מספיק, המחירים יירדו, הם אומרים.
מנהלי חברות בנייה למגורים לא חשים עדיין בהשפעת ההנחיות החדשות של בנק ישראל מנובמבר 2012. יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח דמרי, אומר כי בשלב זה התקנות החדשות פחות מורגשות בשטח. גם תמהיל הרוכשים לא השתנה מהותית. מאז ומתמיד התמהיל היה מגוון ותלוי מאוד בסוג הפרויקט. ישנם פרויקטים אליהם נוהרים זוגות צעירים יותר מאשר משפרי דיור, וישנם פרויקטים אליהם נוהרים משקיעים רבים המזהים פוטנציאל עתידי להשבחת הנכס, במיוחד בפריפריה.
גם חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, סבור שהאפקטיביות של הצעדים בהם נוקט בנק ישראל הייתה נמוכה ולטווח קצר. "אנחנו לא רואים שינוי בתמהיל רוכשי הדירות", הוא אומר. "אמנם בנק ישראל איפשר לבנקים להעניק מימון לזוגות הצעירים בשיעור של 75% מערך הדירה, אבל הבנקים, מסיבות עסקיות שונות, לא נותנים מעבר ל-70%".
אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין, מצטרף לעמיתיו וטוען, כי "ההשפעות של התקנות האחרונות בתחום המשכנתאות הן לא מספריות. הן באות לידי ביטוי בתהליך עצמו, שנהיה מורכב וארוך יותר ודורש מאיתנו מעורבות גדולה יותר גם אל מול הבנקים למשכנתאות".
בן-חיים מוסיף, כי אין שינוי בפרופיל רוכשי הדירות. "לזוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה, התהליך דורש מעורבות וסיוע גדולים יותר מצד המשפחה, מה שהופך אותו לארוך וקשה יותר. אחרי הכל, בעל המאה הוא בעל הדעה והמו"מ מתנהל מול יותר גורמים. אך צריך לזכור, כי זוגות צעירים עדיין חייבים לגור בדירה ואילו משקיעים תמיד מצאו וימצאו את הדרך לעקוף את המגבלות".
מנכ"ל חברת רוטשטיין גם לא סבור שקיימת בענף בעיה מיוחדת של חוסר יכולת לבצע פרויקטים בגלל צורך להעמיד הון עצמי גבוה יותר. לדבריו, ישנם בנקים שגם בימים אלה רוצים להגדיל את מסגרות האשראי בתחום המגורים, כאשר הייזם מציג רמת הון עצמי סבירה. הנושא, כמובן, כפוף לבדיקת טיב הפרויקט ופרופיל הלקוח. מעבר לכך, הוא מאמין שהיזמים יודעים למצוא את מקורות המימון המתאימים גם בתקופה זו. ישנם מקורות נוספים לגיוס אשראי כגון הנפקת אג"ח, קרנות מיוחדות ועוד.
"אני מניח שהנגישות של חברות פרטיות למקורות מימון מצומצת יותר, אך כאמור גם חברות אלה מוצאות את המסגרות המתאימות. אולי קצב הוצאת הפרויקטים לפועל קטן, עקב הצורך להעמיד הון עצמי גבוה יותר, אך הבעיה המרכזית, של היצע נמוך של קרקעות זמינות לבנייה, גורמת לכך שהמגבלה של העמדת הון עצמי גבוה אינה מהותית לנוכח המצב", אומר רוטשטיין.
לעומת אבישי בן-חיים, מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, סבור שקיימת בהחלט בעיית מימון שמקשה על התחלות בנייה חדשות. "צריך לזכור כי בנק ישראל מחזיק את מקל הרגולציה משני צידיו", הוא מדגיש. "מצד אחד, הוא מטיל הגבלות על לקיחת משכנתאות ומצד שני מגביל את הבנקים במימון. כלומר, מצד אחד הוא מגביל את הביקושים ומצד שני מגביל את ההיצע. מדובר בשני כיוונים מנוגדים וזו בעיה".
"אין לי טענות לבנקים", מוסיף פייגלין, "הבנקים צריכים לשווק מימון 'במחסור', ולכן הם הרבה יותר בררנים. בנק הוא גוף עסקי שתפקידו למקסם רווחים. ברגע שהוא מגיע קרוב למגבלה הענפית, הוא חייב להיות בררן יותר בבחירת הפרויקטים".
הטון של פייגלין פסימי. לדבריו, ענף הבנייה סיים את שנת 2012 עם ירידה בהתחלות הבנייה. מדובר במצב בעייתי, מכיוון שבטווח הארוך, אם המגמה הנוכחית תימשך, המחירים עלולים לעלות ולהוציא עוד זוגות צעירים ממעגל רוכשי הדירות. "בארבע השנים האחרונות ננקטו למעלה מ-20 רפורמות וצעדים ממשלתיים שונים", מזכיר פייגלין. "כולם ננקטו בצורה חד-צדדית וכוחנית ולא הביאו ליצירת סביבה עסקית שתאפשר יציאה ממשבר הדיור המתמשך. לכל העוסקים בתחום, ברור שהבעיה נמצאת בצד ההיצע ולא בביקוש".
עמי פרץ, מנכ"ל חברת בוני התיכון, מצטרף לדברי עמיתיו ואומר, כי מלאי הדירות בכל הארץ הולך ויורד והביקוש לדירות הולך וגובר. רמת הביקושים תמשיך ותגדל בשל הגידול באוכלוסייה ובשל ביקוש גובר לדיור בקרב יהודי התפוצות. דבר זה לא מאפשר הורדת מחירי דירות. "אני מאמין, כי רמת המחירים תישמר ב-2013 כפי שהיא, אם לא תזחל כלפי מעלה. הדרישות, בכל הרמות – החל ממחיר הקרקע , דרך המימון וכלה בדרישה לסטנדרטים של ביצוע – מביאות את הענף למצב שבו פועלות מספר חברות מצומצם בלבד. השוק הופך להיות מגרשם של גופים ותיקים ויציבים. כיום, סף הכניסה לשחקנים חדשים בתחום הוא גבוה יותר משהיה בשנים קודמות".
חנן מור, יו"ר קבוצת הנדל"ן חנן מור, שותף לפסיימיות של פייגלין. לדבריו, ענף הנדל"ן למגורים סיים את שנת 2012 מבולבל מתמיד, כשהוא נתון בחוסר ודאות לגבי העתיד. "מחירי הדירות בישראל עלו בכ-50% מאז שנת 2007, כאשר השכר הממוצע עלה בכ-7% בלבד. היום, יותר מתמיד, ברור היכן נעוץ שורש הבעיה – חוסר בהיצע דירות שמתאים לצרכים של רוכשי הדירות או מבקשי פתרונות הדיור בישראל, ומצב אבסורדי של מחסור בקרקעות זמינות לבנייה מצד אחד, ועודף של קרקעות לבנייה באזורים מסויימים, מצד אחר".
לחנן מור בטן מלאה על ההתנהלות הממשלתית בנושא הדיור: "לא רק ששנת 2012 הסתיימה עם מחירי דירות גבוהים במיוחד ומחירי קרקע גבוהים, אלא שגם תכנון המלאי העתידי אינו מתאים לביקושים הנדרשים. קיים חוסר בהגדרה של הפתרון, והתוצאה היא מחירי שכירות גבוהים ומחסור בדירות קטנות בכל רחבי הארץ, הן להשכרה והן לרכישה. גם עלויות האשראי התייקרו משמעותית וכן הצורך לרתק יותר הון עצמי. המשמעות היא הטלת חיוב גדול יותר על רוכשי הדירות וצמצום פרויקטים לבנייה".
התחזית של מור ל-2013 פסימית אף היא. להערכתו, המצב יחמיר ויהיה מחסור גדול בדירות באזורי הביקוש, המחירים יישארו כפי שהם ואף יעלו באזורים מסוימים, ותימשך הירידה בהתחלות הבנייה. באשר לשנים הבאות, הוא צופה שינסו לבצע שינויים ברפורמות, תוך הוצאת קרקעות מתוכננות לשיווק, אך התכנון לא יתאים לצרכי הביקושים. הריבית על המשכנתאות תעלה ואיתה האינפלציה, כך שיהיה קשה יותר לקנות דירה. ואם לא די בכך, הוא צופה מחסור במנהלים ועובדים בשטח, כאשר מחירי הבטון והברזל ימשיכו להיות גבוהים. נקודת האור היחידה היא יוזמות של רשויות מקומיות לעזור לצעירים.
מור איננו מתרשם מאוסף הצעדים שעשתה הממשלה וטוען, כי בשונה מענף הסלולר, בענף הנדל"ן לא ניתן להביא להפחתת מחירים באמצעות מהלך אחד – נדרשות פעולות רבות, שינוי חוקים ונורמות משפטיות וזמן ארוך של 10-5 שנים כדי לשנות את המצב הקיים. "הבעיה בענף מורכבת ונדרשת מנהיגות אמיתית שתתמודד עם 'מפלצת הנדל"ן' הישראלית".
יזמים, מנהלי חברות בנייה וקבלנים עימם שוחחנו אומרים כי הממשלה הבאה תהיה חייבת להקים "מיניסטריון בנייה" בראשות שר בכיר, שיהיה אחראי למכלול נושאי הבנייה. הם מזכירים כי מסקנה זו, שעלתה בעבר בוועדת זיילר, אומצה על-ידי הממשלה אך לא מומשה מעולם. כיום, האחריות לבנייה בישראל מפוזרת בין משרדי השיכון והבינוי, הפנים, האוצר, המשפטים, התמ"ת, איכות סביבה, התחבורה, התשתיות ועוד. "ככה אי אפשר לבנות דירות", מתריס חיים פייגלין.
חנן מור, השותף לדעה זו, מטיף כבר זמן רב, מעל כל במה אפשרית, להקים משרד לתכנון ובנייה: "חישבו רק על החומרים והתהליכים שמהם מורכבת דירה – קרקע, תכנון ורישוי, בנייה, מימון – ועל השחקנים בזירה: שלטון מרכזי, שלטון מקומי, רשויות שונות, בעלי מקצוע, ספקים ויצרנים. כל אלה פועלים בסביבה של כללים וחוקים, נורמות, תקנות, מיסוי נדל"ן, מיסוי מוניציפלי, פסיקה מנוגדת ומציאות הפכפכה לעיתים. מורכבות התהליך, משך הזמן שלוקח מתכנון ועד סיום הבנייה וחוסר ניהול ממוקד ומתואם לפרטים הקטנים, יוצרים עיוותים שלא מאפשרים התאמה נכונה של ההיצע לביקושים הקיימים והעתידיים".